賃貸物件の仲介手数料「無料」の仕組みを解説｜お得かどうか確かめる方法

マンションやアパートの賃貸契約の際に、「仲介手数料」というものについて疑問を抱いたことはありませんか。

なんとなく仲介してもらった業者（＝不動産会社）に支払う手数料だろうと理解はしているものの、正直詳しい内容はわからないという人も多いでしょう。また、仲介手数料が高いことに不満を感じたこともあるかもしれません。 そこで今回は、仲介手数料についての概要や、仲介手数料あり・なしそれぞれの物件のメリット・デメリットを解説していきます。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、賃貸物件の契約をする際に、仲介業者となる不動産会社に対して支払うお金のことをいいます。認識としては、物件探しや契約のサポートをしてくれたことについての手数料のようなものにあたります。不動産会社の利用料、サービス料としてもとらえることができます。マンションやアパートの賃貸契約を結ぶ際には、初期費用の一つとしてこの仲介手数料が必要になります。

仲介手数料の上限額は決まっている

実は仲介手数料は法律で上限が定められています。一度の取引における仲介手数料の上限は、家賃1か月分相当の金額に消費税を足した金額です（仲介手数料は課税対象ですので、消費税が加算されます）。つまり単純計算すると、家賃10万円の物件であれば、11万円が仲介手数料の上限額ということになります。これは上限額なので、借り手が支払う仲介手数料は、家賃の0.5～1か月分など幅があります。

賃貸物件の仲介手数料「無料」が増えてきている

部屋を借りる際の初期費用としては、他にも敷金や礼金などさまざまな費用がかかります。できれば仲介手数料を低く抑えられたら…と、思うはずです。

実は最近、そんな仲介手数料が無料の賃貸物件も多くあります。少しでも初期手数料を抑えたい場合、仲介手数料が無料の物件は気になるところ。では、仲介手数料無料の物件はなぜ成り立つのでしょうか。そのからくりについて解説していきます。

仲介手数料無料のからくりとは

不動産会社へのサービス利用料ともいえる仲介手数料が無料になるのはなぜなのでしょうか。その仕組みには、以下のポイントが関係してきます。

貸主が全額負担している

仲介手数料の上限は、一度の取引で家賃1ヶ月分＋消費税が上限と冒頭で説明しましたが、この仲介手数料は、借りる側・貸す側どちらから受け取ってもいい仕組みになっています。仲介手数料無料で募集されている理由のひとつとして、部屋を貸す側、つまり大家さんが仲介手数料を負担していることが挙げられます。

例えば、近隣にライバル物件が多い、長らく入居者がいない、築年数が古い、立地があまり良くないなど、なかなか借り手が見つかりにくい物件で、借り手を早く見つけるために、仲介手数料を大家さんが負担するというケースです。もし自分の条件にぴったりな物件が見つかればお得です。

不動産会社が所有している自社物件である

不動産会社が自社物件として所有・管理している物件のために仲介手数料が無料となるケースがあります。この場合、不動産会社と直接契約となるので、そもそも仲介手数料がかかりません。

仲介手数料無料の賃貸物件のメリット・デメリット

では実際のところ、仲介手数料無料の賃貸物件にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。ここからは仲介手数料が無料になる際のメリットとデメリットについてそれぞれ整理してみましょう。

メリット

メリットとして大きいのは、仲介手数料がかからないため、やはり初期費用を抑えられるという点です。本来であれば負担しなければいけなかった仲介手数料分のお金を、家具・家電の購入費に当てることもできるでしょう。

デメリット

仲介手数料無料の物件の中には、条件があまり良くない場合や、仲介手数料が無料に設定されている分、ほかの費用が高く設定されているケースもあります。

• 家賃や共益費が相場よりも高い
• 敷金や礼金が相場よりも高い
• 物件の状態が悪い
• 通常かからない費用がかかる

まず、仲介手数料無料の物件を契約する際は、家賃、共益費、敷金、礼金の相場をよく確認しておきましょう。大家さんが仲介手数料を負担している場合、その補填のために、たとえば敷金や礼金の設定がほかよりも高めだったり、家賃がやや高額だったりする場合その他の費用を高めにするケースがあります。

物件の状態をよく確認することも大事です。仲介手数料を大家さんが負担している場合、なにかしらその理由があると考えるといいでしょう。

仲介手数料ありのメリット・デメリット

では続いて、今度は仲介手数料ありの物件から探すメリット・デメリットについてそれぞれ整理してみましょう。

メリット

仲介手数料ありの物件から探すことには、以下のようなメリットがあります 。

• 物件の選択肢が増える
• 不動産会社に相談しやすくなる

仲介手数料なしの物件だけに絞ってしまうと、どうしても少ない物件選択肢から探さなければなりません。上記のように、仲介手数料無料の物件は、なにかしらの理由があることが考えられるので、もし住んでからの満足を考えるならば、仲介手数料の有無にこだわらず、幅広い選択肢から物件を探したほうがいいでしょう。また、これは一概には言えませんが、仲介手数料はいわば不動産会社に対する手数料にあたります。最初から「仲介手数料無料の物件で探しています」と言われると、不動産会社からすると「自分たちのサービスにお金を払わないお客さん」と受け取られる可能性があります。

デメリット

デメリットとなるのは、やはり初期費用の負担が増えることです。仲介手数料は0.5～1か月分の家賃と同等の金額なので、決して安いとはいえない金額の負担が出てしまうのは確かです。

仲介手数料以外にもお得な契約条件はある

初期費用を抑えるなら、仲介手数料無料の物件以外にもおすすめの条件はあります。例えば以下のようなケースの物件です。

• フリーレント
• 敷金・礼金なしの物件

フリーレントは家賃が一定期間無料になる物件で、物件によっては数か月～半年無料のケースもあります。フリーレント付きであれば、仲介手数料と家賃負担分を相殺できるので、結果お得になります。
敷金・礼金なしの物件も、初期費用を抑えられます。ただし敷金は退去時の清掃や修繕に充てられるものなので、逆に退去時に支払いが増える可能性があります。

物件の契約条件がお得かどうか確かめる方法

初期費用でかかるのは、仲介手数料だけではありません。ただ、いろいろな項目で比較するのは大変です。であれば、候補の物件の初期費用を不動産会社に算出してもらい、さらに家賃や管理費など入居後にかかる費用の2年分を目安に総額を計算し、合計して比較してみると、初期費用だけでなく、トータルコストでお得かどうかが比較できます。

まとめ

なるべくなら初期費用を抑えて部屋を決めたいところですが、住んでからのコストも含めて比較することが、お得な物件を見つけるコツです。ぜひ不動産会社に協力してもらいながら、納得の物件探しをしましょう。それぞれのメリット・デメリットを考えたうえで総額を計算し、慎重に物件選びをしていきましょう。