賃貸契約における契約解除とは|あてはまる場合や途中解約との違いを解説

賃貸契約における契約解除とは

賃貸契約を結んで入居した後、契約解除を求められて退去を迫られることはあるのでしょうか。反対に、契約期間の途中で、転勤などによって引っ越しをしなければならず、途中解約をせざるを得ない可能性も考えられます。そこで、賃貸契約における契約解除と解約の違いを解説したうえで、違約金の発生の有無などについても触れていきます。

賃貸契約における「解除」と「解約」の違い

賃貸借契約の終了の原因には契約期間の満了によるもののほか、「解除」と「解約」などがあります。賃貸契約の「解除」と「解約」は何が異なるのか、それぞれ解説していきます。

契約解除とは

契約解除とは、契約の当事者である大家または借主の一方の意思によって、契約を始めからなかったことにすることで、契約を白紙に戻すことをいいます。ただし、民法620条で賃貸借契約の場合は、過去に遡って効力を持つことは認められておらず、契約の解除によって将来に向かって契約が終了します。賃貸契約において債務不履行がある場合、契約解除が認められます。
大家から契約解除をする理由となるのは、借主が賃料を滞納しているケースや無断で転貸ししているケースなどです。反対に借主からの契約解除の理由は、大家が建物の修繕をしない、第三者によって建物の使用を妨げられているにも関わらず、大家が対策をとらずに放置しているといったケースが挙げられます。
一般的に、大家から借主に契約解除を通知する場合は、借主がすぐに退去することは難しいことから、明渡しまで1~2か月間の期間が設けられるケースが多いです。

解約とは

解約は債務不履行によるものではなく、契約の当事者である大家または借主の一方の意思によって、将来に向かって、契約を消滅させることをいます。期間の定めのある賃貸契約では、一方の意思によって契約期間中に解約することは、原則としてできません。また、大家が特約で、契約を途中で解約する解約留保権を持つ契約を結んでも無効になります。一方、借主は賃貸契約で解約留保権が特約で定められている場合は、契約期間の途中で解約することが可能です。そのため、特約で借主の側からは1~2か月月前に通知する、あるいは1~2か月分の家賃を支払うことで解約できるように定めているケースが一般的です。

契約解除の正当事由

普通、借家契約では大家から契約解除や更新の拒絶が認められるのは正当な事由があるときだけです。借地借家法第28条では、正当な事由の有無を判断するポイントを以下のように定めています。

  • 建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
  • 建物の賃貸借に関する従前の経過
  • 建物の利用状況
  • 建物の現況
  • 建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出

引用:電子政府の総合窓口e-Gov|借地借家法

まず、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」として、大家と借主が建物を必要とする理由を比較し、それだけでは判断できない場合に、ほかの点も考慮されます。建物を必要とする理由は、大家側は大家自らが居住するケースや建て替え、借主側は借主の居住が挙げられます。
「建物の賃貸借に関する従前の経過」は、賃貸契約を結ぶに至った経緯や賃料、大家と借主の信頼関係です。「建物の利用状況」は、借主が居住など契約の目的に従って建物を利用しているかという点です。「建物の現況」は老朽化しているなど、建物自体の状態になります。「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」は、立退料や代替となる建物の提供が該当します。
老朽化している場合も、大家が修繕義務を果たせば居住することができるため、裁判になっても必ずしも正当事由として認められるとは限りません。また、借主が子どもを入居させるために退去を求めるケースも同様です。そそのため、正当事由による契約の解除で退去を求められるときは、立退料の支払いがあるのが一般的です。

賃貸の契約解除通知とは

賃貸契約での契約解除通知とは、借主が契約に違反して信頼関係が破壊された場合に、大家が契約解除を求めて送付する書類です。賃料の滞納によるものでは1か月分の滞納で契約解除を求められることはなく、督促が行われても支払わず、3か月分以上の賃料を滞納しているケースが目安となります。そのほか、居住目的で借りた物件を許可なく、事務所として使用している、無断で転貸ししている、無断で増改築をしているといったケースが挙げられます。また、特約でペットの飼育を禁止されている物件で、猫や犬を飼っていた場合も、契約解除通知が行われる可能性もあるので注意が必要です。
契約解除通知に同意する場合は、速やかに退去します。引っ越し代は借主持ちとなり、通常通り、原状回復費用を負担することになります。通常、明渡しまで1~2か月の猶予が設けられることが多いですが、法律によって定められているものではないため、期限までの退去が難しい場合には、大家に相談してみましょう。
契約解除通知を受け取っても、合意せずに交渉することも可能です。ただし、たとえば賃料を滞納している場合は支払いをするなど、信頼関係が破壊された理由となる事柄を解消することが前提になります。ただし、交渉が決裂した場合やそのまま放置した場合は、明渡し訴訟を起こされて、裁判の結果、強制退去となる可能性もあります。

契約解除に違約金は発生するのか

違約金とは契約に違反した場合に、相手側に支払う損害賠償のことをいいます。賃貸契約の解除や途中解約で違約金の支払いは発生するのか解説していきます。

契約解除の場合

契約解除の場合、相手側に損害が発生している場合は違約金の支払いが発生します。賃料を滞納している場合は、通常、延滞した賃料に加えて、違約金として延滞損害金も支払うことになります。延滞損害金の利率を賃貸契約で定める場合は、最大で年利14.6%までの利率にすることが可能です。賃貸契約で延滞損害金に関する定めがない場合も、年利5%、大家が不動産事業として営んでいる場合は年利6%の法定利率での計算となり、延滞損害金発生しないわけではありません。

途中解約の場合

一般的な賃貸物件は、特約で1~2か月の解約予告期間が設定され、契約により1~2か月に解約の予告を行うか、1~2か月分の賃料を支払うことで、契約期間の途中での解約が可能であり、違約金は発生しません。ただし、一部の物件では短期の途中解約では違約金を設定しているケースがあるため、注意が必要です。礼金が不要など初期費用を抑えた物件に見られる形態で、1年未満の途中解約では違約金が発生する特約が設けられているケースが多く、2年未満でも違約金が発生するケースもあります。途中解約による違約金の相場は賃料の1~2か月分です。途中解約によって違約金が発生する場合は、賃貸契約の前の重要事項説明に盛り込まれていますので確認するようにしましょう。

入居前の解約

賃貸契約を結んだ後、仕事や金銭面などのやむを得ない事情や、ほかによい物件が見つかったという個人的な理由で、入居前にキャンセルしたいケースもあるかもしれません。そのようなときは、敷金や礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料など、支払ったお金は戻ってくるのでしょうか。
入居前のキャンセルについて契約で取り決めがあればそれに従いますが、取り決めがないケースがほとんどです。そのため、通常は契約書の契約締結日を過ぎていれば、契約が始まっているため、キャンセルは解約という扱いになります。そのため、たとえば、1か月前の解約予告がとされている物件であれば、賃料の1か月分は徴収され、礼金や仲介手数料は戻ってきません。敷金は交渉次第でそのまま戻って来る可能性があります。また、火災保険料は損害保険会社に連絡して解約すると、大部分が返ってくることが考えられます。

まとめ

賃貸契約を結んで入居した後は、契約内容に従ってルールを守って居住することが求められます。一方で借主の権利は法律で守られていますので、普通借家契約では契約違反を起こさない場合は、一方的に退去を迫られることは考えにくいです。賃料の滞納で大家から契約解除を求められることがないよう、忘れずに支払うようにしましょう。